Ev Karnesi

Problem

Konut satın alma ve kiralama kararlarında kritik bilgiler farklı kurumlarda, farklı formatlarda ve çoğu zaman teknik bir dille yayımlanır. Kullanıcılar genellikle:

• İlan açıklaması ve satıcı beyanıyla sınırlı kalır.
• Zeminin ve çevresel afet risklerinin ne anlama geldiğini bilemez.
• Binanın yaşı, ruhsatı veya konumu hakkındaki bilgileri doğrulamakta zorlanır.
• Ulaşım, güneş, rakım, eğim, gürültü ve günlük yaşam koşullarını ayrı ayrı araştırır.
• Bir evin kendi ihtiyaçlarına gerçekten uygun olup olmadığını ortak bir ölçekte karşılaştıramaz.
• Kritik veri eksikliği ile düşük risk sonucunu birbirinden ayıramaz.

Ev Karnesi bu parçalı araştırmayı tek, kaynaklı ve açıklanabilir bir raporda toplar.

Ürün vaadi

Ev Karnesi şu soruya cevap vermeyi hedefler:

“Bu ev hakkında karar vermeden önce bilmem gereken önemli noktalar neler ve bu ev benim ihtiyaçlarıma ne kadar uygun?”

Uygulama kullanıcıya yalnızca tek bir puan göstermez. Her sonucun dayandığı veri kaynağını, güncellik tarihini, güven seviyesini, veri eksiklerini ve gerekiyorsa uzman incelemesi önerisini de sunar.

Hedef kullanıcılar

• İlk kez ev satın alacak kişiler
• Kiralık ev arayanlar
• Çocuklu aileler
• Deprem ve doğal afet riskine öncelik verenler
• Başka bir şehir veya mahalleye taşınacak kişiler
• Araç kullanmadan yaşamak isteyenler
• Gayrimenkul yatırımcıları
• Gayrimenkul danışmanları ve bağımsız ekspertiz uzmanları

Temel kullanıcı akışı

1. Kullanıcı adres arar, haritada bir bina/parsel seçer veya mevcut konumunu kullanır.
2. Gerekirse binanın dış cephe fotoğrafını ekler; fotoğraf tek başına kesin bina kimliği veya dayanıklılık kanıtı sayılmaz.
3. Sistem seçilen konumun adres, bina ve parsel eşleşmesini kullanıcıya doğrulatır.
4. Kullanıcı önceliklerini belirler: güvenlik, ulaşım, aile yaşamı, iklim konforu, yatırım veya kişisel ağırlıklar.
5. Sistem yetkili/açık veri kaynaklarından ilgili verileri toplar ve veri kalitesini değerlendirir.
6. Açıklanabilir skorlar, riskler, olumlu yönler, bilinmeyenler ve önerilen kontrollerle Ev Karnesi üretilir.
7. Kullanıcı evleri yan yana karşılaştırabilir, raporu paylaşabilir veya daha sonra tekrar inceleyebilir.

Ev Karnesi raporu

İlk sürüm gösterim ve veri dalgaları docs/report-field-priority.md içindedir. Gösterim önceliği ile veri çekim sırası aynı şey değildir.

• docs/report-field-priority.md

1. Bina ve yapı bilgileri

• Tahmini veya doğrulanmış bina yaşı
• Yapım yılı ve geçerli deprem yönetmeliği dönemi
• Yapı kullanım amacı ve kat sayısı
• Yapı tipi ve taşıyıcı sistem bilgisi, erişilebildiği ölçüde
• Ruhsat, yapı kullanma izin belgesi ve resmî kayıt durumu, erişilebildiği ölçüde
• Geçmiş hasar, güçlendirme veya kentsel dönüşüm bilgileri, doğrulanabilir kaynak varsa
• Güncel imar durumu (askıdaki plan değişikliğinden ayrı)
• Bina/parsel/adres eşleşmesinin güven seviyesi
• Yerinde mühendislik incelemesi gerektiren bilinmeyenler

2. Deprem ve zemin

• Deprem tehlike düzeyi
• Aktif faylara göre bölgesel konum
• Zemin sınıfı veya jeolojik yapı
• Sıvılaşma ve zemin büyütmesi göstergeleri
• Dolgu alanı veya alüvyon zemin göstergeleri
• Resmî mikrobölgeleme verileri, mevcutsa
• DASK prim grubu (yalnız sigorta bağlamı; tehlike veya dayanım değildir)
• Verinin çözünürlüğü: bina, parsel, mahalle veya bölge düzeyi

Deprem tehlikesi, zemin etkisi ve gerçek bina dayanımı ayrı kavramlar olarak gösterilir. Bölgesel düşük tehlike, bir binanın yapısal olarak güvenli olduğu anlamına gelmez. DASK prim grubu AFAD tehlike katmanı ile karıştırılmaz.

3. Diğer doğal afet ve çevresel riskler

• Sel ve su baskını
• Heyelan ve kaya düşmesi
• Çığ
• Kıyı taşkını ve tsunami
• Orman yangınına maruz kalma
• Aşırı sıcak, fırtına ve benzeri iklim kaynaklı riskler
• Arazi eğimi ve yüzey akışı

Yalnızca konum için anlamlı risk türleri gösterilir; kıyıdan uzak bir konutta tsunami gibi ilgisiz başlıklar raporu gereksiz biçimde etkilemez.

4. Konum, iklim ve fiziksel konfor

• Rakım
• Arazi eğimi ve bakı
• Dairenin veya binanın cephesi
• Mevsimlere göre yaklaşık güneş alma süresi
• Hâkim rüzgâr ve rüzgâra açıklık
• Sıcaklık, nem ve hissedilen iklim koşulları
• Hava kalitesi
• Gürültü kaynaklarına yakınlık
• Gölgeleme yaratabilecek çevre yapılar

Cephe değerlendirmesi şehir, iklim, kat, çevredeki yapılar ve kullanıcının sıcaklık/güneş tercihleriyle birlikte yapılır; tek bir yön herkes için otomatik olarak “iyi” veya “kötü” sayılmaz.

5. Ulaşım ve erişilebilirlik

• Metro, metrobüs, tramvay, tren ve otobüs durakları
• Duraklara gerçek yürüme mesafesi ve tahmini süre
• Toplu taşıma sıklığı ve aktarma gereksinimi, veri varsa
• Ana yollara erişim
• Yaya ve bisiklet erişilebilirliği
• Otopark durumu hakkında mevcut göstergeler
• Engelli ve bebek arabalı kullanıcılar için erişilebilirlik göstergeleri

6. Günlük yaşam ve mahalle

• Hastane, aile sağlığı merkezi ve eczane
• Okul, kreş ve üniversite
• Market, pazar ve alışveriş alanları
• Park, yeşil alan ve spor alanları
• Acil toplanma alanları
• Mahalle bina stoku yaş dağılımı (bölge bağlamı; seçilen binanın yaşı değildir)
• İnternet ve mobil bağlantı altyapısı, erişilebildiği ölçüde
• Sanayi, yüksek gerilim hattı, yoğun trafik veya benzeri çevresel etkiler
• Planlanan yol, yapılaşma ve imar değişiklikleri, doğrulanabilir veri varsa

7. Kişiselleştirilmiş uygunluk

Ayrı bir veri kaynağı değildir; kullanıcı profilinin kategori sonuçlarına uygulanmasıdır. İlk sürümde durur. Aynı ev farklı kullanıcılar için farklı sonuç verebilir. Kullanıcı profiline göre kategori ağırlıkları değiştirilebilir:

• Çocuklu aile
• Öğrenci
• Uzaktan çalışan
• Araçsız yaşayan
• Yaşlı veya hareket kısıtlı birey
• Yatırım amaçlı alıcı
• Kullanıcının belirlediği özel profil

Skorlama ve açıklanabilirlik

Ana sonuç 0–100 arası bir uygunluk skoru ve kategori bazlı alt skorlar içerebilir. Ancak skorun yanında mutlaka şunlar bulunur:

• Skoru etkileyen olumlu ve olumsuz faktörler
• Her faktörün ağırlığı
• Kullanılan kaynağın adı ve tarihi
• Verinin coğrafi çözünürlüğü
• Veri güven seviyesi
• Eksik veya çelişkili veriler
• Uzman ya da yerinde kontrol gerektiren konular

Risk seviyesi ile veri güven seviyesi birbirinden ayrılır. Örneğin “düşük sel riski / düşük veri güveni” ile “düşük sel riski / yüksek veri güveni” aynı sonuç değildir.

Veri ilkeleri

• Mümkün olduğunda resmî, güncel ve coğrafi çözünürlüğü bilinen kaynaklar tercih edilir.
• Her türetilmiş sonuç kaynak, tarih, yöntem ve veri sürümüyle izlenebilir olmalıdır.
• Mahalle düzeyindeki veri bina düzeyinde kesin gerçek gibi sunulmaz.
• Veri bulunamaması “risk yok” şeklinde yorumlanmaz.
• Çelişkili kaynaklar gizlenmez; kullanıcıya belirsizlik olarak gösterilir.
• Fotoğraf ve yapay zekâ çıkarımları doğrulanmış resmî veri yerine geçmez.
• Hassas konum, kullanıcı hesabı ve fotoğraflar veri minimizasyonu ilkesiyle işlenir.
• Verinin kullanım lisansı, saklama süresi ve yeniden dağıtım hakkı kayıt altına alınır.

Güvenlik ve hukuki sınırlar

• Uygulama kesin “güvenli/güvensiz bina” hükmü vermez.
• Yapısal dayanım için yetkili inşaat/deprem mühendisinin yerinde incelemesi gerekir.
• Skorlar resmî ekspertiz, değerleme, sigorta veya belediye/afet kurumu kararı değildir.
• Kullanıcı tarafından yüklenen fotoğraflarda yüz, plaka ve kişisel alan gibi unsurlar için gizlilik önlemleri uygulanmalıdır.
• Konum ve ev arama geçmişi hassas veri kabul edilmelidir.
• Suç ve demografik veriler ayrımcılık, damgalama ve hatalı çıkarım riskleri nedeniyle özel ürün/hukuk incelemesi olmadan skora eklenmemelidir.

İlk sürüm (MVP)

İlk sürümün tek şehirde, tercihen İstanbul’da doğrulanması planlanır.

MVP kapsamı

• Adres arama ve haritadan bina/konum seçimi
• Adres-konum doğrulama
• Deprem tehlikesi, erişilebilir zemin verisi, sel ve heyelan göstergeleri
• Bina yaşı gibi erişilebilir temel yapı bilgileri
• Rakım, eğim ve yaklaşık güneş/cephe analizi
• Metro, metrobüs, raylı sistem, otobüs ve temel günlük ihtiyaç noktalarına erişim
• Kategori bazlı açıklanabilir skor
• Kaynak, güncellik, çözünürlük ve güven seviyesi gösterimi
• “Dikkat edilmesi gerekenler” ve “uzmana sorulacaklar” listesi
• En az iki evi karşılaştırma

MVP dışında bırakılabilecek ilk alanlar

• Fotoğraftan otomatik yapısal kusur teşhisi
• Kesin bina dayanıklılık değerlendirmesi
• Türkiye’nin tamamında aynı veri kapsaması
• Otomatik gayrimenkul fiyat tahmini
• Kullanıcı yorumlarına dayalı mahalle puanı
• Resmî belgeye erişim garantisi

Sonraki aşamalar

Aşama 1 — Ürün ve veri doğrulama

• Kullanıcı görüşmeleri ve problem doğrulama
• İstanbul için veri kaynakları ve lisans envanteri
• Risk sözlüğü, metodoloji ve açıklama dili
• Harita üzerinde örnek rapor prototipi

Aşama 2 — MVP

• Konum seçimi
• Veri toplama ve normalizasyon
• Temel risk/yaşam kategorileri
• Açıklanabilir rapor ve karşılaştırma

Aşama 3 — Güven ve kişiselleştirme

• Kullanıcı profilleri ve ağırlıklar
• Veri güven/çelişki motoru
• Rapor sürümleme ve değişiklik bildirimleri
• Uzman kontrol listeleri

Aşama 4 — Ölçekleme

• Yeni şehirler
• Daha fazla belediye ve veri sağlayıcı entegrasyonu
• Kurumsal/API ürünü
• Emlak danışmanı, ekspertiz ve finans kuruluşu iş akışları

Olası gelir modelleri

• Ücretsiz özet, ücretli ayrıntılı rapor
• Belirli sayıda karşılaştırma içeren abonelik
• Gayrimenkul profesyonelleri için ekip paketi
• Kurumsal API ve toplu analiz
• Kullanıcı onayı ve tarafsızlık ilkeleri korunarak uzman/ekspertiz yönlendirmesi

Gelir modeli skorları veya risk sonuçlarını ticari ortak lehine değiştiremez. Sponsorlu içerik ile bağımsız analiz açıkça ayrılmalıdır.

Başarı ölçütleri

• Başlatılan incelemelerin tamamlanma oranı
• Kullanıcının rapordan sonra daha bilinçli karar verdiğini belirtme oranı
• Karşılaştırılan ev sayısı
• Kaynaklı veri kapsamı ve güncelliği
• Yanlış bina/konum eşleşmesi oranı
• Bilinmeyen veya düşük güvenli verilerin doğru etiketlenme oranı
• Kullanıcının rapordaki kritik uyarıları anlama oranı
• Ücretli ayrıntılı rapora dönüşüm

Temel ürün ilkeleri

• Kaynak önce gelir: Her önemli iddia kaynağına kadar izlenebilir olmalıdır.
• Belirsizlik görünürdür: Bilinmeyen veri, düşük risk gibi gösterilemez.
• Açıklama puandan önemlidir: Kullanıcı skorun nedenini anlayabilmelidir.
• Tehlike ve dayanım ayrıdır: Bölgesel risk, binanın gerçek yapısal performansı değildir.
• Kişiye göre uygunluk değişir: Tek bir ev puanı herkes için evrensel kabul edilmez.
• Karar kullanıcıdadır: Uygulama destekler; uzman veya kullanıcı kararının yerine geçmez.
• Gizlilik varsayılandır: Konum ve fotoğraf verileri gerektiğinden fazla toplanmaz veya saklanmaz.
• Ticari tarafsızlık korunur: Gelir modeli analiz sonuçlarını etkileyemez.

Açık ürün kararları

• İlk pilot ilçeler ve kullanılabilecek resmî veri setleri
• Bina/parsel eşleştirmede kabul edilebilir doğruluk seviyesi
• Ana skorun sunulup sunulmayacağı ve kategori ağırlıkları
• Ücretsiz ve ücretli rapor arasındaki sınır
• Fotoğraf özelliğinin MVP’ye girip girmeyeceği
• Raporların ne sıklıkla yenileneceği
• Kullanıcıların hatalı veri bildirme ve düzeltme süreci
• Web, mobil veya ikisinin birlikte başlangıç sırası

Proje durumu

Ev Karnesi şu anda fikir, ürün keşfi ve teknik planlama aşamasındadır. Bu depo; ürün belgeleri, mimari kararlar, veri sözleşmeleri, uygulama kodu, testler ve agent tabanlı geliştirme iş akışının ortak çalışma alanı olacaktır.